|
||
| Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir. Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir. |
||
|
||
| Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir. Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz. Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir. * Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir. * Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği sözkonusudur. * Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir. * Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir. * Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır. * Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir. Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleşecektir. Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır. |
||
|
||
| Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır. Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır. Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir. Mortgage nedir ve Mortgage sistemi neden önemlidir? Mortgage sistemi kira öder gibi, aylık bütçenizi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortgage sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli eksperlerce değerlendirilir, kredi almak için belirli bir peşinat hazır ise, (ki bu genellikle evin satış bedelinin %25'i olur) kalan miktar Mortgage sağlayan yani kredi veren tarafından ödenir. Ev kredisi veren kuruluşlara Amerika'da Lender denilmektedir. Türkiye'de de kısa süre içinde yasal altyapının kurulması,ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirmesi beklenmektedir. Mortgage veren kuruluşa kalan borç 15 ila 30 yıl arasında değişen sürelerde geri ödenebilmektedir. Mortgage sistemi Türkiye'de 2006 yılının başında devreye girecektir. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu). Bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır. Mortgage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlayacaktır. |
||
|
||
| Mortgage sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek Kredi verecek özel kuruluşlar gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları Mortgage sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve Konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar. | ||
|
||
| Eğer yeni bir ev almayı düşünüyorsanız bu kararınızı tekrar gözden geçirmenizde fayda var. Yeni ev almayı düşünenler için mevcut durumda çok fazla seçenek yok. En iyi ihtimalle ev almak için gereken miktarın büyük bir kısmı tedarik edilmiştir. Geride kalan varsa ya eş dost ya da bankalardan kısa süreli ihtiyaç kredileri halinde çekilmiş ve evin bedeli peşin olarak ödenmeyi beklemektedir.
Emlak piyasası ise mortgage sisteminin devreye gireceğini öğrendiği günden itibaren ev fiyatlarını belirlemekte kararsız kalmaktadır. Ev fiyatları kısmen artmış, artmayanlar ise Tutulu satış sistemi - Konut kredisi sisteminin başlamasını beklemektedir. Şu anda yeni ev satın almak isteyenlere tavsiyemiz satın alacakları evin daha önceki fiyatı ile şu anki satış fiyatı arasında bir fark olup olmadığını iyi öğrenmeleridir. Eğer ev kredisi alarak ev sahibi olmak daha cazip geliyorsa devreye girecek Tutulu satış sistemini (Mortgage - Konut kredisi) beklemeleri ve Tutulu satış sisteminin avantajlarından yararlanmalarıdır. |
||
|
||
| * Binanın projesi var mı?
* Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?) * Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış? * Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi? * Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı? * Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış? * Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi? * Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.) * Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu? * Bu demirler standartlara uygun mu? * Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı? * Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı? |
||
|
||
| * Bina yaşı ve metrekaresi,
* Arsa payının tespiti, * Isınma şekli, * Otopark durumu, * Ulaşım durumu, * Cephe ve bulunduğu kat, * Toplam daire sayısı, * Manzarası, * Emlak bir site içinde ise, sosyal aktivitelerini değerlendirmek, * Emlağın boş ya da kiracılı olup olmadığının tespiti, * Yangın merdiveni-Güvenlik, * Hidrofor, Jeneratör, * Oda sayısı, kullanım özellikleri, * Balkonların elverişliliği, * Salon ve oda bağlantıları, * İnşaat sınıfı (cinsi), * İç ve dış inşaat malzeme kalitesi, * Bahçe ve çevre düzeni, * Ses ve ısı izolasyonu, |
||
|
||
| M.K. 634: Mülkîyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Bu sebeple gayrimenkul mülkiyetini edinmek için tapu sicil memurluğunda resmi senet düzenlenerek yapılması şarttır. Kanunların geçerli kabul ettiği bir sözleşme mevcut olmadıkça mülkiyet intikal etmez.
Vergi Kimlik Numarası Ve Gerekli Belgeler; * Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı, * Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, * Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler, * Satıcının bir, alıcının iki adet, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları, * Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı gereklidir. İşlemin Mali Yönü * Her yıl artırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 12.5 oranında tapu harcı öder. * Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir. * Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir. Emlak Beyannamesi Ve Vergisi Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir, Kimler Bina, Arazi Beyannamesi Verecektir? Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir. Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır. Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar. Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir. Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir. Genel beyan döneminde belirlenen emlâk vergi değerleri Vergi Usul Kanunu’na göre Bakanlar Kurulu’ nca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak artırılacaktır. Mükelleflerin bu artırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir. Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır. |
